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Professor, assistindo as aulas, viajei bastante, ao ponto de me surgir uma dúvida sobre uma questão pertinente às Ações petitórias e possessórias em terrenos rurais.

Graças a Deus, um exemplo totalmente hipotético, mas que penso não ser tão incomum ou mesmo impossível de surgir. Inclusive, acho que descobri até uma possível tese de defesa ao caso concreto.

Vamos ao exemplo: O Indivíduo é proprietário de  imóvel rural, devidamente registrado. Podemos falar até mesmo em uma Transcrição, que no seu registro consta 50 ha. Só que o imóvel possui 100 ha, e foi invadido no final do terreno, vamos supor ,que nos 25 ha de distância da casa-sede. Pois, sabemos que os imóveis rurais, principalmente aqueles que ainda são objeto de transcrições, não possuem a metragem correta. Sempre estão com a área transcrita "a menor" do que realmente possuem. Insta salientar, que a metragem que ultrapassa a transcrita não consta em nenhuma matrícula de imóvel circunvizinho e/ou confrontante.

Neste caso, eu ajuízo a Reinvindicatória ou a ação de manutenção? ( compliquei mais ainda no exemplo, pois, dos 50 ha não transcritos, foi esbulhado 25 ha, senão em caso de possessória seria Reintegração)  

Fiquei com essa dúvida, ao imaginar a possibilidade de uma tese de defesa por parte do esbulhador, que poderia  requerer uma perícia técnica (laudo), através de georreferenciamento/topografia , alegando que a parte supostamente invadida não está registrada. Ou seja, está além dos 50 ha, que é o que realmente constam registrados na Transcrição Imobiliária. E, portanto, deveria ocorrer a impossibilidade jurídica do pedido em decorrência da INFUNGIBILIDADE das ações petitórias e possessórias.

Pensei também na possibilidade de ajuizar uma Ação Demarcatória, se a invasão fosse do imóvel confrontante. Entretanto, com o esbulho, será que somente a descrição das divisas constantes na transcrição seria prova suficiente para retificar a metragem total do terreno?

Ademais, se a invasão não fosse do proprietário do imóvel confrontante, sequer ousaríamos falar em demarcatória. 

Tendo em vista o caso hipotético, o qual seria o meio judicial mais adequado para o autor enfrentar o litígio?